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Baufinanzierung: die besten Immobilienfinanzierungen im Test

Baufinanzierung: die besten Immobilienfinanzierungen im Test Das aktuelle Zinstief ist eine perfekte Ausgangslage, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen und eine Immobilienfinanzierung abzuschließen. Um herauszufinden, wie hoch eine Baufinanzierung bzw. ein genereller Immobilienkredit ausfallen kann und welche weiteren Kosten damit verbunden sind, finden Interessenten in unseren Testberichten und Ratgebern nützliche Informationen und Tipps zur Beratung. Auch ein praktischer Vergleichsrechner steht für zukünftige Hausbesitzer jederzeit bereit.
Das bieten wir
  • umfassender Baufinanzierungsrechner
  • so planst du dein Finanzierungsvorhaben
  • unabhängige Testberichte und Ratgeber
  • TOP Anbieter vergleichen

Baufinanzierung Vergleich 2018

Nettodarlehen
Euro
Kreditlaufzeit
Postleitzahl
Beleihung
Tilgung
 
Sollzins gebunden
effektiver Jahreszins
monatliche Rate
Restschuld
immo-finanzcheck.de
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)
0,91% Sollzins
0,97% Effektivzins
247,50€ monatlich
79.006,76€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,97%, Sollzins gebunden p.a.: 0,91%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 108.690,31 €, Darlehensgeber/-vermittler: VIANTIS AG, immo-finanzcheck.de, Roßstraße 92, 40476 Düsseldorf
Dr. Klein
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)
0,92% Sollzins
0,99% Effektivzins
249,17€ monatlich
78.985,61€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,99%, Sollzins gebunden p.a.: 0,92%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 108.868,46 €, Darlehensgeber/-vermittler: Dr. Klein Privatkunden AG, Hansestr. 14, 23558 Lübeck
DTW Immobilienfinanzierung
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)
0,99% Sollzins
0,99% Effektivzins
249,17€ monatlich
78.985,61€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,99%, Sollzins gebunden p.a.: 0,99%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 108.868,46 €, Darlehensgeber/-vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim
comdirect bank
Baufinanzierung PLUS
(519 Bewertungen)
1,10% Sollzins
1,11% Effektivzins
259,17€ monatlich
78.858,09€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,11%, Sollzins gebunden p.a.: 1,10%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 109.936,40 €, Darlehensgeber/-vermittler: comdirect bank AG, Pascalkehre 15, 25451 Quickborn
Interhyp
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)
1,10% Sollzins
1,11% Effektivzins
259,17€ monatlich
78.858,09€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,11%, Sollzins gebunden p.a.: 1,10%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 109.936,40 €, Darlehensgeber/-vermittler: Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18, 80807 München
Planethome
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)
1,13% Sollzins
1,14% Effektivzins
261,67€ monatlich
78.826,06€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,14%, Sollzins gebunden p.a.: 1,13%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 110.203,14 €, Darlehensgeber/-vermittler: PLANETHYP, Feringastraße 11, 85774 München/Unterföhring
Allianz Versicherungen
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)
1,26% Sollzins
1,27% Effektivzins
272,50€ monatlich
78.686,49€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,27%, Sollzins gebunden p.a.: 1,26%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 111.357,87 €
Baufiline
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)
1,28% Sollzins
1,29% Effektivzins
274,17€ monatlich
78.664,91€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,29%, Sollzins gebunden p.a.: 1,28%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 111.535,35 €, Darlehensgeber/-vermittler: BaufiService GmbH, Stettiner Str. 7, 88250 Weingarten
PSD Bank Hessen-Thüringen
PSD BauGeld
(10 Bewertungen)
1,30% Sollzins
1,32% Effektivzins
276,67€ monatlich
78.632,49€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,32%, Sollzins gebunden p.a.: 1,30%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 111.801,50 €, Darlehensgeber/-vermittler: PSD Bank Hessen-Thüringen eG, Mergenthalerallee 31-33, 65760 Eschborn
Sparda-Bank West
Baufinanzierung
(90 Bewertungen)
1,33% Sollzins
1,34% Effektivzins
278,33€ monatlich
78.610,84€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,34%, Sollzins gebunden p.a.: 1,33%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 111.978,87 €, Darlehensgeber/-vermittler: Sparda-Bank West eG, Ludwig-Erhard-Allee 15, 40227 Düsseldorf

Losgelöst von dem aktuellen Zinssatz für Kredite zum Bauen, träumen über 80 % der Deutschen davon, eine eigene Immobilie, gleich, ob Eigentumswohnung oder Haus, zu besitzen. Tatsächlich liegt Deutschland im Europa der 27 aber in Bezug auf die Eigentumsquote bei Wohnimmobilien vor der Schweiz auf dem vorletzten Platz. Zu Zeiten historisch niedriger Bauzinsen wie Ende 2014, Anfang 2015, ist es preiswerter, eine Immobilie zu kaufen, als ein vergleichbares Objekt zu mieten. Voraussetzung ist natürlich, dass die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung stimmen.

Baufinanzierung: die besten Immobilienfinanzierungen im TestWir wollen Dir auf diesem Portal einen Überblick geben, was Du beachten musst, wenn Du eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchtest, gehen dabei aber im Schwerpunkt auf die eigengenutzte Immobilie ein. Durch den Baufinanzierungsrechner hast du die Möglichkeit, auf einen Blick zu sehen, wie sich ein Eigenheim am sinnvollsten finanzieren lässt. Gerade bei Immobilien spielen viele verschiedene Faktoren eine bedeutende Rolle – angefangen beim Eigenkapital, welches Kreditnehmer sparen konnten, über die konkreten Konditionen der Baufinanzierung, bis hin zum Service und der Beratung, die der Anbieter bei diesem Kredit leisten kann.

Wer einen Kauf oder Bau von Immobilien in Erwägung zieht, muss am Anfang überlegen, was bei einer Immobilienfinanzierung überhaupt machbar ist. Dazu zählt zum einen das Eigenkapital – möglicherweise verfügst Du über mehr, als Du glaubst, zum anderen natürlich die Höhe des bezahlbaren Darlehens.

Wir wollen Dich Schritt für Schritt an Deine Baufinanzierung heranführen und Dir vermitteln, was Du wissen musst, um am Ende Deine Entscheidung für einen Baufinanzierer zu treffen Das Angebot auf dem Markt ist groß – genau aus diesem Grund stellen wir einen unabhängigen Berater dar, der sich den verschiedenen Konditionen im Vergleich annimmt. So ist es einfach, die besten Kredite ausfindig zu machen und im Baufinanzierungsrechner ein eigenes Beispiel zu errechnen.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Um den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren, bedarf es Eigenmittel – sowohl beim Bau als auch beim Kauf von Immobilien. Eine vollfinanzierte Immobilie steht auf keinem soliden Fundament. Der Baukredit sollte 80 % des Kaufpreises nicht übersteigen. Neben dem Kaufpreis fallen aber noch weitere Kosten an:

  • Maklercourtage bis zu fünf % zzgl. 19 % MwSt.
  • Diese variiert von Bundesland zu Bundesland und beträgt im Durchschnitt fünf %.
  • Notar und Gerichtskosten von rund 1,5 %
Du solltest also von ungefähr zehn % Nebenkosten (mit Nebebkosten sind noch nicht die Kosten gemeint, die als monatliche Ausgaben bei einem Bau oder Kauf abgehen) ausgehen. Beläuft sich der Kaufpreis auf 200.000 €, wäre ein Eigenkapitalbedarf von ca. 50.000 € notwendig. Eine Bemerkung zur Grunderwerbssteuer: Erst wenn diese bezahlt ist, erhältst Du vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, welche Du dem Grundbuchamt vorlegen musst.

Das Grundbuchamt wird ohne diese Bescheinigung in keiner Weise aktiv. Kommen wir jetzt einmal zum Thema Eigenmittel. Im Baufinanzierungsrechner haben Interessenten die Möglichkeit, ganz bequem einen ersten Vergleich der Laufzeit und weiteren Kosten anzustellen – so lässt sich auch herausfinden, welcher Anbieter bei gleichem Service günstiger ist.

Eigenkapital – was zählt dazu?

Eigenkapital – was zählt dazu?Neben Deinem Tagesgeldguthaben oder dem Sparbuch fallen noch weitere Eigenmittel an, auch wenn diese nicht tatsächlich eingesetzt werden.

Das Eigenkapital:

  • Sparguthaben
  • Wertpapiere
  • Bausparguthaben
  • Verwandtendarlehen
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Rückkaufswerte aus Lebens- oder Rentenversicherungen
  • Eigenleistung
Besitzt Du einen Bausparvertrag, der aber noch nicht zuteilungsreif ist, rechnet ihn die Bank den Eigenmitteln zu. Verwandtendarlehen haben den Vorteil, dass das Bankinstitut nichts über deren Herkunft wissen muss, sie also als klassisches Eigenkapital gesehen werden. Arbeitgeberdarlehen gelten ebenfalls als Eigenkapital. Hier musst Du bei der Ausgestaltung des Darlehensvertrages aber sehr genau aufpassen, dass Du die gesetzlichen Vorgaben einhältst. Andernfalls wird es als Einkommen gesehen und sozialabgaben- und steuerpflichtig. Verfügst Du über eine Lebens- oder Rentenversicherung, kannst Du den Vertrag in Höhe des Rückkaufswertes an die Bank abtreten, ohne den Vertrag zu kündigen. Damit erhöhst Du die Eigenkapitalquote. Die Eigenleistung, im Volksmund auch als Muskelhypothek bekannt, kommt vor allem bei Neubauten zu tragen. In diesem Fall wird die Eigenleistung in Höhe der durchschnittlichen Handwerkerkosten für die ausgeübte Tätigkeit angerechnet.

Wie hoch darf der Baukredit sein?

Nach dem Kassensturz und dem Gespräch mit Deinem Arbeitgeber weißt Du, wie hoch Dein Eigenkapital ausfällt. Nehmen wir an, Du verfügst in der Summe über 50.000 € Kapital, um deinen Kredit zu finanzieren, kann der Hauskredit bis zu 160.000 € betragen. Daraus ergibt sich ein maximaler Kaufpreis von 200.000 €. Natürlich musst Du aber auch berücksichtigen, ob Du die Rate tragen kannst. Andernfalls freue Dich über die gute Eigenkapitalausstattung und suche nach einem günstigeren Objekt. Damit steigt auch automatisch deine Eigenkapitalquote. Gerade die Baufinanzierung vom Eigenheim sollte unter keinen Umständen unterschätzt werden, da bereits kleine Details beim Finanzieren einen großen Unterschied ausmachen können.

Exkurs: Wie die Eigenkapitalquote den Zinssatz beeinflusst

Exkurs: Wie die Eigenkapitalquote den Zinssatz beeinflusstDas Eigenkapital wird immer in Relation zum Beleihungswert einer Immobilie gesehen. Je niedriger der sogenannte Beleihungsauslauf ermittelt wird, um so niedriger fallen die Zinsen aus. Wir unterscheiden dabei vier Stufen:

  • Bis 40 %
  • Bis 60 %
  • Bis 80 %
  • Über 80 %
Lautet der Beleihungswert einer Immobilie auf 200.000 Euro und Du verfügst über 100.000 Euro Eigenmittel, läuft der Beleihungsauslauf auf 50 % aus.

Der Beleihungswert ist unter Umständen nicht mit dem Preis beim Kauf oder dem Verkehrswert identisch.

Vl, Bausparen und Wohn-Riester – so beteiligst Du den Staat an Deinem Eigenheim

Es gibt durchaus die Möglichkeit, Vater Staat in die Realisierung von Immobilien einzubinden. Dafür stehen Dir drei Wege, durchaus kombinierbar, zur Verfügung. Wohn-Riester hat sich im Jahr 2014 zur populärsten Variante zur Nutzung der Riester-Zulage gemausert. Es lohnt sich, darüber nachzudenken, wenn du ein Eigenheim kaufen oder bauen möchtest. Gerade 2016 gibt es viele günstige Angebote auf dem Markt. Hast Du Anspruch auf die Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage, rentieren sich diese beiden Wege ebenfalls. Allerdings darfst Du bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Die Wahl der richtigen Konditionen und Finanzierungsart ist ein wichtiger Schritt, der Dich noch viele Jahre begleiten wird – setze daher auf unabhängige Ratgeber, um trotz einem guten Angebot dennoch ein wenig zu sparen.

Bausparen:

Das jährliche zu versteuernde Einkommen für Anspruch auf die Wohnungsbauprämie beträgt maximal

  • 600 Euro bei Alleinstehenden
  • 200 Euro bei Verheirateten

Dabei gilt, dass jeder in Deutschland Lebende ab dem 16. Lebensjahr Anspruch auf die WoP hat, der maximal geförderte Betrag beläuft sich auf 512 Euro pro Jahr. Der Staat unterstützt die Sparer mit 8,8 % jährlich auf den Sparbeitrag.

Vermögenswirksame Leistungen:

Einige Tarifverträge lassen immer noch die Möglichkeit zu, die vL in einen Bausparvertrag einzuzahlen. Die Voraussetzungen für die Arbeitnehmersparzulage sind gegeben, wenn Dein zu versteuerndes Einkommen

  • 900 Euro bei Alleinstehenden
  • 800 Euro bei Verheirateten
nicht übersteigt.

Wohn-Riester:

Wir wollen hier nicht auf die Details zum Thema Wohn-Riester eingehen. Diese findest Du hier in dieser Broschüre des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales ab Seite 42.

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

  • Ist der Kaufvertrag unterschrieben und Du hast die Grunderwerbssteuer bezahlt, nimmt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch vor. Das bedeutet, dass dein neu erworbenes Eigenheim gesperrt ist, und im Grundbuch keinerlei weitere Einträge bis zur endgültigen Auflassung, der Eintragung von Dir als neuem Eigentümer, mehr vorgenommen werden dürfen. Damit wird verhindert, dass Immobilien oder ein Grundstück zweimal parallel verkauft wird.
  • Mit Eintragung der Auflassungsvormerkung setzt Du Dich jetzt mit der finanzierenden Bank in Verbindung. Diese benötigt den Kaufvertrag, die Schreiben des Grundbuchamtes und, sofern die Unterlagen noch nicht vorliegen, den amtlichen Lageplan, die Grundbuchauszüge, die Brandversicherungsurkunde, Deine Eigenkapitalnachweise sowie Deine Einkunftsnachweise.
Dies gilt für jede Form der Finanzierung, unabhängig davon, ob Du Dich im Rechner und später für eine Bausparfinanzierung, klassische Baufinanzierung oder ein Annuitätendarlehen entscheidest.

Das Annuitätendarlehen – der populärste Hauskredit

Eine Baufinanzierung besteht häufig aus mehreren Bestandteilen. Zu Zeiten höherer Zinsen kommen dem KfW-Darlehen und Bausparverträgen höhere Bedeutung zu, als zu Zeiten niedriger oder sehr niedriger Zinsen. Den größten Teil bei einer Finanzierung macht das Annuitätendarlehen aus. Hier vereinbarst Du mit der Bank, über einen bestimmten Zeitraum zu einem festen Zinssatz jeden Monat eine gleichbleibende Rate zu bezahlen. Diese setzt sich aus dem Zinssatz und dem anfänglich vereinbarten Tilgungssatz zusammen.

Immer wieder kommt die Frage auf, was ist die Tilgung? Bei der Tilgung handelt es sich schlicht um die Rückzahlung der Baufinanzierung. Durch die Tilgung nimmt die Zinslast kontinuierlich ab, der Tilgungsanteil innerhalb der Rate steigt. Die Zinsbindung sollte um so länger vereinbart werden, je niedriger die Zinsen beim Kredit ausfallen. Annuitätendarlehen werden in der Regel durch Hypothekenbanken ausgereicht. Diese Institute dürfen aber nur ein Darlehen bis zu 60 % des Beleihungswertes gewähren. Es kommt beim Bauen oder Kaufen daher ganz auf Deine persönliche Situation an, um zu entscheiden, wie sich ein Plan am besten finanzieren lässt.

Fällt Dein Darlehensbedarf für eine Immobilienfinanzierung größer aus, übernimmt die assoziierte Geschäftsbank die Differenz. In diesem Fall wird die Baufinanzierung in zwei Tranchen aufgeteilt, das 1a-Darlehen und das 1b-Darlehen. Die Hypothekenbank muss im Grundbuch immer an erster Stelle zur Besicherung stehen (1a), die Geschäftsbank geht in den sogenannten Nachrang (1b). Der Zinsaufschlag für das Nachrangdarlehen beträgt in der Regel 0,5 % pro Jahr. Das Annuitätendarlehen kann auch mit einem variablen Zinssatz ausgestattet werden, eine Option, die nur zu Zeiten hoher Zinsen empfehlenswert ist.

AnnuitätendarlehenBeschreibung
DisagioWenn die monatliche Belastung aus einem Kredit zu hoch erscheint, greifen Banken gerne auf das Disagio zurück. Das Disagio bedeutet, dass Du nicht die volle Darlehenshöhe ausgezahlt bekommst, sondern nur einen Anteil, der zwischen 98 und 90 Prozent der vereinbarten Darlehnssumme ausmacht. Dafür fällt der Zinssatz für Kunden niedriger aus. Im Umkehrschluss benötigst Du natürlich eine um das Disagio erhöhte Darlehenssumme, um wieder auf den ursprünglich zu finanzierenden Betrag zu kommen. Am Ende der Darlehenslaufzeit musst Du jedoch den gesamten Darlehensbetrag zurückzahlen, inklusive Disagio. Beim Disagio handelt es sich faktisch um eine vorweggenommene Zinszahlung. Du solltest aber sehr genau kalkulieren, ob Du tatsächlich ein Disagio in Anspruch nehmen möchtest. Im Zuge der Anschlussfinanzierung kann es passieren, dass Du vom eigentlichen Darlehen noch nichts getilgt hast. Im Fall gestiegener Zinsen bedeutet dies eine höhere künftige Rate – noch mehr Tipps zur richtigen Baufinanzierung findest Du auf dieser Seite.
Cap-DarlehenEine spezielle Form des Annuitätendarlehens stellt das Capdarlehen dar, welches in einem Rechner ebenfalls vorab simuliert werden kann. Hierbei handelt es sich um eine Mischung aus einer Immobilienfinanzierung mit variablem Zinssatz und einer Finanzierung mit für die Laufzeit fest vereinbartem Zins. Der Zins bewegt sich innerhalb einer bestimmten Bandbreite, darf aber eine vereinbarte Obergrenze nicht überschreiten. Die Festlegung der Höhe des Zinses erfolgt in der Regel alle drei Monate. Für die Maximierung, auch bei steigenden Zinsen, zahlst Du als Kreditnehmer die sogenannte Cap-Prämie, einen leichten Zinsaufschlag. Das Cap-Darlehen empfiehlt sich ebenfalls nur bei höheren Zinsen.
Forward-DarlehenDu hast bereits eine günstige Baufinanzierung, die allerdings noch einige Zeit festgeschrieben ist und eine vorzeitige Umschuldung kostet zu viel? In diesem Fall empfiehlt sich unserem Ratgeber zufolge ein Forward-Darlehen. Dieses kann bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden und sichert Dir den aktuell günstigen Zinssatz auch über das Ende Deiner aktuellen Zinsbindung hinaus. Das Forwarddarlehen muss nicht bei der jetzigen Bank abgeschlossen werden. Du kannst es bei jedem Anbieter dieses Darlehenstyps aufnehmen. Es handelt sich hierbei um ein klassisches Annuitätendarlehen, dessen Beginn allerdings erst in der Zukunft liegt. Für die Zinsgarantie erhebt die Bank einen kleinen Zinsaufschlag, der sich in der Höhe an der Vorlaufzeit orientiert. Zwar ist keine Form der Finanzierung kostenlos, doch mit dieser Variante fährst Du – abhängig deiner eigenen Situation – jedoch deutlich günstiger beim weiteren Finanzieren.

Die Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung hat gegenüber klassischen Annuitätendarlehen gerade in Hochzinsphasen den Vorteil deutlich niedrigerer Zinsen. Der Haken bei der Baufinanzierung ist, Du benötigst einen zuteilungsreifen Bausparvertrag, um das Bauspardarlehen zu erhalten. Liegt dieser noch nicht vor, musst Du auf eine Zwischenfinanzierung zurückgreifen. Du zahlst zwar bis zur Zuteilung Deines Bausparvertrages nur die Zinsen der Baufinanzierung, hast aber dennoch eine Doppelbelastung aus Bausparrate und Zwischenfinanzierungszinsen. Sparen sieht in jedem Fall anders aus, dennoch kann auch das je nach Situation die beste Wahl sein. Ein Baufinanzierungsrechner gibt Aufschluss über die genauen Konditionen für einen Kauf oder Bau eines eigenen Objektes.

Die Rückzahlung eines Bauspardarlehens erfolgt in der Regel schneller als die Rückführung eines Annuitätendarlehens. Der Grund ist der relativ hohe Tilgungsanteil. Damit fällt die Rate für ein Bauspardarlehen auch automatisch höher aus, als bei einem klassischen Hypothekenkredit. Der Vorteil liegt darin, dass in der Summe über die gesamte Laufzeit hinweg weniger Zinsen gezahlt werden. Darüber hinaus sind die Zinsen bei einer Bausparfinanzierung über die gesamte Darlehensdauer festgeschrieben. Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen entfällt somit die Anschlussfinanzierung.

Richtig teuer wird es in der Anfangsphase Deiner Baufinanzierung, wenn du noch gar keinen Bausparvertrag besitzt. In diesem Fall musst Du ca acht Jahre ansparen, bis die gewünschte Bausparsumme erreicht ist. In der Zwischenzeit musst Du aber auch die Zinsen für die Vorfinanzierung bezahlen. Diese Finanzierungsvariante sollte mit sehr, sehr spitzer Feder kalkuliert werden. Wirf einen Blick auf den Rechner, um Dir selbst ein Beispiel für die Konditionen zu errechnen.

Der Abschluss eines kleinen Bausparvertrages nach dem Kaufen Deines Immobilientraums sollte aber auf jeden Fall erfolgen. Nicht umsonst werden Bausparverträge auch als Versicherungen bzw. sogar Krankenversicherungen für die Immobilie bezeichnet. Es kann immer einmal zu größeren Ausgaben kommen, das Dach ist undicht oder die Heizung gibt ihren Geist auf. In diesem Fall stellt es sich als hilfreich heraus, wenn Du einen Notgroschen in der Hinterhand hast und auf die entsprechenden Versicherungen setzt. Kostenlos ist diese Absicherung zwar nicht, doch im Zweifel zahlt es sich aus.

Das KfW-Darlehen

Baufinanzierung - Das KfW-DarlehenDie Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) finanziert nicht nur spezielle Projekte, sondern engagiert sich auch in der herkömmlichen Immobilienfinanzierung für Eigennutzer. Das KfW-Darlehen beträgt allerdings nur maximal 50.000 Euro und kann nur als zusätzlicher Baustein betrachtet werden. Der Vorteil besteht darin, dass es in den ersten Jahren tilgungsfrei ist und somit eine Entlastung zu Beginn der Finanzierung darstellt. Wer einmal einen Blick auf den Rechner geworfen hat, weiß, wie wertvoll diese kleine „Verschnaufpause“ beim Kaufen und Bauen sein kann. Das Baufinanzierung beantragst Du nicht direkt bei der KfW, sondern im Rahmen Deiner restlichen Finanzierung über das Institut, für welches Du Dich letztendlich entscheidest. Hier erwartet Dich in der Regel auch eine umfassende Beratung dazu, ob diese Form der Finanzierung laut Deinem Berater sinnvoll ist. Er kann Dir zusätzlich ein praktisches KfW Beispiel errechnen und Tipps zur Beantragung geben. Da es verschiedene Ausprägungen des KfW-Wohnungsbauprogramms gibt, schaust Du am Besten selbst hier auf der Seite der KfW. Möglicherweise findest Du in diesem Ratgeber noch mehr für Dich interessante Tipps und Informationen zu den Themen energieeffizient Sanieren oder barrierefreies Wohnen.

Die Anschlussfinanzierung

Die AnschlussfinanzierungAngenommen, die Zeit der vereinbarten Zinsbindung Deines Annuitätendarlehens nähert sich dem Ende und Du benötigst eine Anschlussfinanzierung. Diese kann, muss aber nicht bei der gleichen Bank stattfinden. Das Thema Anschlussfinanzierung hat sich als kritisch gezeigt. Weniger aus finanziellen Gründen, als viel mehr in Bezug auf die Vorgehensweisen der Banken, welche die aktuelle Finanzierung betreuen. Diese wollen Dich natürlich als Kunden behalten. Das gelingt am Besten dann, wenn Du keine ausreichende Zeit zur Verfügung hast, um andere Angebote zu vergleichen. Aus diesem Grund versenden viele Banken die Prolongationsangebote sehr kurzfristig vor Ablauf der Zinsbindung. Gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofes ist eine Frist von 14 Tagen für die Zusendung des Angebotes für eine Anschlussfinanzierung zwar zu kurz, es gibt aber keine Aussage über einen angemessenen Zeitraum.

Neben der zeitkritischen Zusendung kommt es auch vor, dass ein Angebot zugesendet wird, dem widersprochen werden muss, damit es nicht zum Tragen kommt. Viele Darlehensnehmer scheuen einen Bankwechsel nach Ablauf der Zinsbindung, da sie erneute Kosten in Bezug auf Grundschuldlöschung und Grundschuldneubestellung befürchten. Diese Ängste sind völlig überflüssig. Wenn Du die Bank wechseln möchtest, genügt eine notariell beglaubigte Abtretung der Pfandrechte des bisherigen Institutes. Diese Abtretungserklärung kostet rund 100 bis 150 Euro.

Es hat sich als hilfreich herausgestellt, sich den Tag im Kalender zu markieren, der rund drei Monate vor Ende der Zinsfestschreibung liegt. So bleibt Dir genügend Zeit, bei der derzeitigen Bank nach einem Prolongationsangebot nachzufragen und dieses Kreditangebot mit denen der Mitbewerber zu vergleichen.

Umschuldung während der Zinsfestschreibung

Die Umschuldung während der Zinsfestschreibung, sprich die vorzeitige Vertragsauflösung, ist ein heikles Thema. Kein Kreditgeber sieht es gerne, wenn eine Baufinanzierungvorzeitig getilgt wird, welches ihr höhere Zinseinnahmen beschert, als sie mit einer erneuten Kreditvergabe verdienen könnte. Aus diesem Grund stellen die Geldhäuser eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Wir reden hier nicht von ein paar Hundert Euro, sondern von vier- teilweise fünfstelligen Beträgen. Die Ermittlung dieser Ausgleichszahlung für entgangene Zinsen stellt sich für Laien als unmöglich dar.

Solltest Du in der Situation sein, dass Du eine laufende Baufinanzierung aufgrund günstigerer Zinsen ablösen möchtest, können wir Dir in unserer Beratung nur empfehlen, Dich an eine Verbraucherzentrale zu wenden. Die Verbraucherzentrale Hamburg stellte fest, dass in rund 40 Prozent der überprüften Fälle die Banken versuchten, ihre „abtrünnigen“ Kunden zu übervorteilen. Viele Banken räumen ihren Kunden inzwischen aber auch die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen ein. Dies ist einmal im Jahr in der Regel mit zehn Prozent der Restschuld möglich.

Kann man eine Baufinanzierung vorzeitig auflösen?

Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren können übrigens mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des zehnten Jahres gekündigt werden, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf. Für Darlehen mit variablem Zinssatz gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Die Rechtsprechung hat festgestellt, dass zahlreiche Widerrufsbelehrungen der Kreditinstitute, Experten sprechen von 80 Prozent bundesweit, juristische Mängel aufweisen. Damit ist der Kreditvertrag nichtig, Darlehensnehmer können ihn jederzeit kündigen. Die  Juni-Ausgabe 2014 der Stiftung Warentest gibt Dir dazu ausführliche Hinweise.

Was die Bank übrigens auch nicht darf….

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Banken keine Kreditbearbeitungsgebühren mehr in Rechnung stellen dürfen. Das heißt aber nicht, dass sich Bankkunden jetzt bei ihrer Baufinanzierung freuen können. Als Ersatz berechnen die Kreditinstitute einfach höhere Schätzkosten bei einer Finanzierung. Ebenfalls unzulässig sind Kontoführungsgebühren für das Baufinanzierungskreditkonto.

Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen

Ziel dieses Portals ist es, Dir zu helfen, die einzelnen Anbieter miteinander zu vergleichen. Dazu gehört auch, dass Du weißt, was sich hinter den einzelnen Begriffen verbirgt. Ein Vergleichsfaktor, gerade für Bauherrn, sind die Bauzeitzinsen. Wenn der Baukredit für einen Neubau bereitgestellt wurde, erfolgt die Auszahlung nicht in einer Summe, sondern entsprechend der Makler-Bauträgerverordnung in bestimmten Tranchen, abhängig vom Baufortschritt. Die Bank kann die Gelder Deines noch nicht ausgezahlten Darlehens allerdings nicht anderweitig verwenden, da der nächste Auszahlungstermin ja jederzeit vor der Tür stehen kann. Dafür, dass sie die Gelder bereithält, verlangt sie Bauzeitzinsen. Diese betragen einheitlich 0,25 Prozent pro Monat.

Die Unterschiede ergeben sich jedoch daraus, ab wann die Banken Bauzeitzinsen berechnen. Während einige Institute bereits nach 30 Tagen die Hand aufhalten, gehst Du bei anderen Geldhäusern die ersten 90 Tage zinsfrei aus – so lässt sich zwar kein Geld sparen, dafür aber einen Puffer genießen, der wieder anderweitig zum Sparen Luft bietet. Gerade in der Bauphase stellen die Bauzeitzinsen eine weitere Belastung dar. Es fällt die Miete für die noch bewohnte Wohnung an, aber auch bereits Zinsen für die ausgezahlten Darlehnstranchen. Hier lohnt sich Rechnen und das Vergleich von Service, Konditionen und Co., um wirklich günstige Angebote zu finden.

Bereitstellungszinsen werden erhoben, auch zu 0,25% pro Monat, wenn ein Darlehen in einer Summe ausgezahlt werden soll, zur Auszahlung bereitsteht, aber noch nicht abgerufen wurde.

Der effektive Jahreszins – der größte entscheidende Faktor

Der effektive Jahreszins – der größte entscheidende FaktorDu hast Dich praktisch soweit vorgearbeitet, dass Du jetzt Deinen persönlichen Baukreditvergleich starten kannst. Eines fehlt aber noch: der wichtigste Vergleichsfaktor. Dieser stellt zweifelsohne der effektive Jahreszins dar. Kredite sind mit den unterschiedlichsten Kosten behaftet. Nicht alle fließen jedoch in die Zinsberechnung mit ein. Taxkosten beispielsweise haben, im Gegensatz zu den nicht mehr gültigen Kreditabschlussgebühren, keine Auswirkung auf den effektiven Jahreszins. Dieser muss von den Baufinanzierern gemäß Preisangabenverordnung aber ausgewiesen werden, damit die Angebote transparent und vergleichbar werden. Den größten Einfluss auf die Abweichung zwischen dem Nominalzins und dem effektiven Jahreszins hat zweifellos die Tilgungsverrechnung. Viele Banken verrechnen Deine das Jahr über erbrachte Tilgung, die Rückführung des Darlehens erst am Ende des Jahres. Das bedeutet, dass Du vom 1. Januar bis zum 31.Dezember zwar Dein Darlehen Monat für Monat um einen immer größer werdenden Betrag zurückzahlst, im Dezember aber immer noch die Zinsen auf den Darlehensstand vom 1. Januar entrichtest. Günstiger sind die Banken, welche eine halbjährliche oder vierteljährliche Tilgungsverrechnung anbieten.

Niedriger Zins? Hohe Tilgung!

Wenn Du den Buaukreditvergleich startest, siehst Du, wie niedrig die Zinsen sind. Dies birgt aber auch eine Gefahr. Je niedriger der Zinssatz ausfällt, um so länger dauert die Darlehenstilgung. Hintergrund ist, dass bei einer Tilgung und hohem Zins mit jeder Tilgungsverrechnung der hohe Zinsanteil in der festen Rate reduziert wird, und der Tilgungsanteil dadurch schneller steigt.

Bei einem Darlehen in Höhe von 100.000 Euro, einem Zinssatz von 10 Prozent und einem anfänglichen Tilgungssatz von einem Prozent beträgt die Restschuld am Ende des zweiten Jahres bei einer Annuität von 11.000 Euro 97.900 Euro. Bei einem Zinssatz von nur vier Prozent läuft die Restschuld dagegen bei 97.970 Euro aus. Du kannst Dir leicht vorstellen, wie die Schere nach zehn oder fünfzehn Jahren Finanzierungsdauer aussieht.

Und worauf muss ich jetzt beim Baukreditvergleich achten?

Damit Du die Ergebnisse der Banken vergleichen kannst, führen wir Dir hier als Beratung alle relevanten Punkte noch einmal stichpunktartig auf. Im Grunde ist es nicht viel, was es zu beachten gilt, wichtig ist, dass Du mit spitzer Feder kalkulierst.

  • Effektiver Jahreszins
  • Höhe der Taxkosten
  • Ab wann werden Bauzeitzinsen oder Bereitstellungszinsen fällig?
  • Kann ich kostenlose Sondertilgungen leisten?
  • Muss ich bei einer Finanzierung über 60 Prozent hinaus mehr Zinsen für ein Nachrangdarlehen bezahlen?

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